INADIMPLÊNCIA – ESPECIALISTA DÁ DICAS SOBRE COBRANÇAS E ACORDOS.

Vamos falar de inadimplência.

Inadimplência é algo que tem assombrando os condomínios em meio à crise que o país atravessa. Em muitos casos, ultrapassa 30% dos condôminos, o que resulta em falta de manutenção adequada ao patrimônio em comum, posto que o valor arrecadado mal dá para suprir as despesas fixas do rateio.

Neste momento é que o Síndico fica em uma situação muito difícil, pois a cobrança nem sempre é entendida pelo devedor, causando alguns dissabores e consequentes desconfortos para ambas as partes.

O acordo é sempre o melhor caminho, antes um mau acordo, do que uma grande demanda. Custas processuais, honorários advocatícios, desgaste emocional, tempo perdido, constrangimentos, são sempre motivos suficientes para se tentar evitar uma lide judicial. Mas muitos questionamentos se seguem a respeito. Conceder desconto? Parcelamento? Reduzir percentual de juros para facilitar ao condômino? Independente de quem fará a cobrança (síndico, administradora ou empresa de cobrança), esta não poderá seguir a linha e o formato de cobrança comum (banco, financeiras, etc.), pois o responsável pelas contas é seu vizinho, pessoa da qual terão relacionamento quase que diário, por mais que não desejem, posto que dividem o mesmo espaço comum da onde residem e/ou trabalham. O mais importante é saber como iniciar as negociações com o condômino, deixando-o a vontade, sem constrangimentos e o alcançando de forma mais branda e compreensiva possível. 

Quanto ao desconto? É possível? O desconto não é aconselhável, pois pode acabar sendo “um tiro no pé” do condomínio. Ao conceder desconto a um condômino, automaticamente poderá gerar insatisfação nos demais ou em uma pequena parcela, que terão, inclusive, possibilidades de propor ação indenizatória, em face ao prejuízo que o desconto para alguns pode gerar a outros. O que se sugere, é que se for conceder desconto a devedor do rateio, que assim seja feito a todos os que possuem pagamento pendentes e que seja aprovado pela unanimidade dos condôminos pagantes (o que é bem difícil de conseguir, em face às ausências em assembleias), para não deixar qualquer possibilidade de descontentamento e consequente proposição de ação indenizatória, gerando mais custo para o condomínio. Seria uma campanha para reduzir a inadimplência, mas que pode ser facilmente resolvida com a flexibilidade no parcelamento, ao invés de concessão de descontos, evitando assim mais problemas financeiros e desarmonia no ambiente em comum.

Com a mudança do Código de Processo Civil, a partir de 2015, as negociações para alcançar acordo, se tornaram ainda mais necessárias, exigindo ainda mais cuidado tanto do condômino quando de quem administra o condomínio, posto que não se exige mais ação de conhecimento para tornar as parcelas do rateio, títulos líquidos, certos e exigíveis. A própria Lei já trata as taxas condominiais como títulos extrajudiciais, podendo já ser interposta a ação de execução, sem a ação de cobrança que antes demorava um tempo razoável para se findar, até haver a possibilidade de execução, tempo este que acabava forçando as partes a entabularem acordo, diante da demora e da necessidade de ambos em resolver a demanda.

Veja-se: Art. 784 CPC/15: “São títulos executivos extrajudiciais (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Com a ação de execução de título extrajudicial, o devedor é citado para pagar em 03 (três) dias, conforme artigo 829 do novo CPC/15: “Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação. § 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado. § 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.”

Hoje, a maioria dos condomínios, tem proposto ação de execução a partir da terceira mensalidade pendente, ou seja, em um curto prazo de tempo, o devedor poderá ter contas bloqueadas ou bens penhorados a fim de saldar a dívida, posto que o prazo para pagamento sob pena de penhora é de apenas (03) dias e a facilidade de constrição de contas e até do próprio imóvel é grande, portanto o risco, o constrangimento e o custo para ambas as partes são de grande monta.

Em resumo, o acordo é sempre a melhor saída para ambos os lados, mesmo que o valor demore para entrar ao caixa do condomínio, uma grande demanda sempre terá um custo muito maior, em diversas áreas, para todos os envolvidos. 

Portanto, se a cobrança é feita toda pelo síndico, este deve adotar esta prática primordial em sua administração, a fim de manter as contas em dia e a paz social instalada. 

Se a responsabilidade foi repassada pelo condomínio a uma empresa de cobrança, é importante buscar saber a respeito da forma como as negociações são feitas, a fim de avaliar o custo/benefício para o condomínio, pois não se tratam apenas de finanças, condomínio não é um negócio, mas sim um rateio de despesas que ocorre entre pessoas próximas, vizinhos, que precisam ter um relacionamento saudável e harmonioso, a fim de beneficiar a todos e principalmente o bem que possuem em Comum.

Patricia Kelly Simonato Trevisan

OAB/PR 77.093 – Advogada

Parceira da empresa Souza & Cordeiro Cobrança